TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası, geçerli bir tahliye taahhütnamesinin şartlarını yerine getirmeyen kiracıya karşı açılan bir davadır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine ilişkin irade beyanını içeren imzalı bir belgedir. Tahliye taahhütnamesi kaynağını TBK madde 352/1’den almaktadır. İlgili düzenlemeye göre, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu kapsamda tahliye taahhüdünün yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebileceği hususunu önemle hatırlatmak gerekmekle beraber işbu taahhüdün hukuken geçerli kabul edilebilmesi, belirli koşullara bağlıdır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI

Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır: Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Nitekim, yukarıda yer verilen TBK hükmünde bu şart, açıkça belirtilmiş olup kiracının herhangi bir tarihi ifade ederek ev sahibine sözlü bir şekilde konuttan çıkacağını beyan etmesi tahliye taahhütnamesi olarak değerlendirilmeyecektir.
Her ne kadar, tahliye taahhütnamesinin yazılı şekilde yapılması zorunlu olsa da kanun herhangi bir resmi şekil şartı belirtmemiştir. Bu sebeple taraflar kendi el yazıları ile anlaşma hazırlasalar bile yazılılık şartı sağlandığı için tahliye taahhütnamesi geçerli olacaktır. Ancak, tahliye taahhüdünün noter huzurunda yapılması durumunda kiracının imza inkarında bulunması söz konusu olamayacağından dolayı tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmesi ya da onaylanması ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır.

Tahliye taahhütnamesini kiracı veya yetkili temsilcisi vermiş olmalıdır: Tahliye taahhütnamesi kiracı veya kiracıyı temsil yetkisine sahip bir kimse tarafından imzalanmalıdır.
Birden fazla kiracı olması halinde ise kiracılardan birinin imzasının bulunması yeterli olmamakta olup tüm kiracıların imzasının tahliye taahhüdünde bulunması zorunludur.
Kiralananın aile konutu olarak kullanılması halinde de tahliye taahhütnamesi ile tahliyenin gerçekleşebilmesi için tahliye taahhütnamesinin her iki eşin imzasını içermesi gerekmektedir.

Tahliye taahhütnamesi kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır: TBK madde 352/1 hükmü uyarınca, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte yapılmış olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı zamanda düzenlenen tahliye taahhüdü, geçerlilik koşulunu sağlamadığından dolayı tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açılamaz. Bunun nedeni, kiralananın tesliminden önce kiracının konut ihtiyacı için baskıya maruz kaldığı ve verdiği taahhüdünün özgür iradesini yansıtmadığının kabul edilmesidir. Taraflar kira sözleşmesini imzaladıktan sonra 1-2 hafta gibi makul bir süre geçtiğinde tahliye taahhütnamesi düzenlemelidir. Fakat, taraflar kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesini aynı zamanda düzenlemişlerse taahhütname kiracı tarafından imzalandığı için, bunun aksinin ispatı da ancak yazılı bir delille mümkündür.

Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi açık bir şekilde belirtilmiş olmalıdır: Tahliye taahhütnamesinde kiralananın hangi tarihte tahliye edileceği açık ve net bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Aksi takdirde, tahliye taahhütname ile tahliye davasından söz edilemeyecektir.

BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİ

Kiraya veren tarafından, kiracıya boş tahliye taahhütname imzalatılması günümüzde çok sık karşılaşılan bir durumdur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, tarih kısımları boş bir şekilde alınan ve daha sonradan eksik kısımları doldurulan tahliye taahhütnameleri geçerli sayılmakta ve eksik kısımların sonradan sözleşmeye aykırı olarak doldurulduğuna ilişkin iddiaların ispat yükü bizzat kiracıya aittir.
"Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı"
"Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2009/12238E., 2010/2452 K. sayılı ilamı"

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI İCRA TAKİBİ İLE TAHLİYE

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması ve kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmaması halinde kiraya veren 2004 sayılı İcra Ve İflas Kanunu madde 272 vd. kapsamında icra yoluna başvurabilir.
Kiracının taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmemesi halinde; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. İşbu icra takibinde yetkili icra dairesi, tahliye taahhütnamesine konu taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir.
Kiraya veren tarafından İcra takibinin başlatılması halinde icra dairesi tarafından taahhüt eden kiracıya söz konusu taşınmazı 15 gün içinde tahliye ve teslim etmesine ilişkin bir tahliye emri gönderilmektedir. Kiracının gönderilen tahliye emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Kiracı, işbu 7 günlük süre zarfında ilgili icra dairesine itiraz dilekçesi sunarak tahliye emrine itiraz ederse takip duracaktır. Bu durumda, kiraya veren takibin devamı için icra hukuk mahkemesinde işbu itirazın kaldırılmasını talep edebilir veya genel mahkemelerde tahliye davası açabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI DAVA YOLU İLE TAHLİYE

Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren dava yoluna da başvurabilmektedir. Kiraya veren, işbu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir. Bu durumda belirtilmesi gereken en önemli husus, söz konusu bir aylık sürenin hak düşürücü süre niteliğinde olduğu ve işbu sürenin geçirilmesi halinde tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesi talep edilemeyeceğidir.
Ayrıca, değinilmesi gereken diğer bir husus ise tahliye taahhütnamesi ile tahliye davasında arabuluculuk yoluna başvurulmasının dava şartı olmasıdır. Nitekim, 28.03.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen madde 18/b düzenlemesi uyarınca tahliye taahhütnamesi ile tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvuru zorunlu hale gelmiştir.

SONUÇ

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene ayrıca bir tazminat yükümlülüğü altına girmeksizin kira sözleşmesini sona erdirerek kiralananın tahliye edilmesi imkanını sağlamaktadır. Ancak tahliye taahhütnamesine dayanılarak taşınmazın tahliyesinin talep edilebilmesi için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarına sahip olması gereklidir. Aynı zamanda, yukarıda değindiğimiz yasal süreler içinde hukuki sürece başvurulması son derecede önemlidir. Bu sebeple, hem kiraya verenin hem de kiracının hak kaybına uğramaması için işbu hukuki sürecin avukat aracılığıyla özenle takip edilmesi büyük önem taşımaktadır.

Kira Hukuku oldukça kapsamlı bir konu olup herhangi bir hak kaybınız oluşmaması için Perik Avukatlık Bürosu ile iletişim kurarak uzman ve tecrübeli avukatlarımızla görüşme gerçekleştirebilirsiniz.